文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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